נדל״ן בשכונת אברמוביץ

הדירות בשכונה

חלק ניכר ממלאי הדיור הוא בניינים משנות ה-60 וה-70, אם כי יש גם בניינים ותיקים יותר וגם מודרניים בהרבה. בעסקאות מופיעות דירות 3, 3.5 ו-4 חדרים בשטחים ובמצבים שונים. בבחירה חשובים במיוחד:

• מצב הבניין ומצב הדירה עצמה
• הקומה וקיום מעלית
• חניה ומרפסת
• השטח הרשום
• עבודות שבוצעו בהתחדשות הבניין
• תוכניות ההתחדשות העירונית
• הסטטוס האמיתי של פרויקט פינוי בינוי או התחדשות אחרת

במלאי הוותיק הגורמים האלה משפיעים על המחיר יותר מהפרש של כמה מטרים רבועים.

התחדשות עירונית

הנושא המרכזי בנדל״ן של השכונה הוא ההתחדשות העירונית. כבר יש כאן פרויקטים קונקרטיים: למשל, מסמכי התכנון למגרש ברחוב ביאליק כוללים הריסת המבנים הקיימים ובניית בניין חדש בן 19 קומות ובו 137 דירות עם שטחי מסחר וציבור.

לשכונה עם הרבה בניינים ותיקים זהו גורם משמעותי לטווח הארוך. אך יש כאן כלל חשוב: המשפט «בבניין יהיה פינוי בינוי» כשלעצמו אינו מבטיח דבר.

בין יוזמה של הדיירים לבין תוכנית מאושרת, היתר בנייה והריסה בפועל עשויות לחלוף שנים. לכן לפני הרכישה צריך לברר מה קיים באמת: שיחות של שכנים, חתימות בעלים, הסכם עם יזם, תוכנית מאושרת או היתרים שכבר התקבלו.

רכישה בהסתמך על התחדשות

דירה בבניין ותיק יכולה להיות מעניינת דווקא בגלל ההתחדשות העתידית. אך לשלם היום על הבטחה לדירה חדשה בעתיד זה מסוכן.

אנחנו מפרידים בין שני ערכים: המחיר האמיתי של הדירה במצבה היום, והפוטנציאל הנוסף שמגובה במסמכים. ככל שהפרויקט מתקדם יותר, כך אפשר לשקלל אותו ברצינות רבה יותר. אם יש רק שיחות או יוזמה ראשונית, אסור לתמחר את ההתחדשות כעובדה מובטחת.

מיקום מרכזי

השכונה נמצאת בחלק המרכזי הוותיק של העיר, בסמוך לצירים כמו הרצל, רוטשילד וז׳בוטינסקי, אך בתוכה נשמרים רחובות מגורים שקטים.

לתושבים זה אומר גישה לתשתית עירונית מבוססת: חנויות, שירותים, מוסדות חינוך ותחבורה ציבורית.

תחבורה

דרך השכונה והרחובות הסמוכים עוברים קווי אוטובוס רבים שמקשרים את החלק הזה של ראשון לציון לשאר שכונות העיר ולמרכז הארץ, כולל לכיוון תל אביב. זמינה גם תחנת הרכבת ראשון לציון הראשונים.

את הנגישות התחבורתית עדיף לבחון מהכתובת הספציפית: בתוך שכונה ותיקה וגדולה המרחקים שונים מאוד.

למה אין מחיר אחד לשכונה

השוק כאן אינו אחיד. במקביל נמכרות דירות 3 חדרים ותיקות, דירות משפחתיות מרווחות ודירות בבניינים מודרניים, ולכן מחיר ממוצע של השכונה כמעט לא מלמד על שווי דירה ספציפית.

דירה משופצת בבניין מחודש עם מעלית וחניה היא מוצר אחד. דירה באותו שטח בבניין ישן ללא מעלית, שדורשת שיפוץ מלא, היא מוצר אחר לגמרי. ודירה בבניין עם פרויקט התחדשות מתקדם ומתועד נבחנת בהיגיון שלישי.

למי מתאימה השכונה

למשפחות ולרוכשי דירה למגורים - בזכות המיקום המרכזי והסביבה העירונית המוכנה. לרוכשים עם תקציב מוגבל המלאי הוותיק מאפשר לקנות דירה בחלק המרכזי של ראשון לציון בלי לעבור לפלח המחירים של הפרויקטים החדשים.

למשקיע עשויים לעניין הנזילות של דירות קטנות, השכירות ופוטנציאל ההתחדשות. אך דווקא כאן חשוב במיוחד להבין מה קונים היום ומה מתוך ההבטחות לעתיד באמת מגובה במסמכים.

הניסיון שלנו בשכונה

אברמוביץ היא חלק משוק ראשון לציון שאיתו אנחנו עובדים שנים רבות: גם עם המלאי הוותיק, גם עם בניינים מחודשים וגם עם פרויקטים חדשים בעיר. בפועל היו לנו כאן נכסים למכירה ועסקאות שנסגרו.

בתשומת לב מיוחדת אנחנו מתייחסים לנכסים שבהם פינוי בינוי פוטנציאלי משפיע על המחיר. העמדה פשוטה: לא למכור לקונה הבטחה במקום דירה. אם פרויקט התחדשות קיים, אנחנו בודקים את הסטטוס האמיתי שלו ומשקללים רק מידע מאומת.

מכירת דירה כאן

לבעלים של דירה ותיקה המיצוב הנכון חשוב במיוחד: לכתוב «3 חדרים במרכז ראשון לציון» זה לא מספיק. אנחנו מעריכים את מצב הדירה והבניין, הקומה, המעלית, החניה, התכנון, ההתחדשות שבוצעה, עסקאות אמיתיות והצעות מתחרות.

אם לבניין באמת יש פרויקט התחדשות, זה יכול להיות טיעון חזק במכירה - אך רק עם הסבר כן על השלב שבו הוא נמצא. לאחר מכן נבנה השיווק: מצגת מקצועית, האתרים המרכזיים, רשתות חברתיות, מאגר הקונים ועבודה עם סוכנים נוספים.

ליווי קונים ובעלים

אנחנו עובדים עם לקוחות מישראל ועם מי שגר בחו״ל, ומלווים מהחיפוש ובדיקת הדירה ועד העסקה יחד עם אנשי המקצוע הרלוונטיים.

לבעלים שמחוץ לישראל שיתוף הפעולה יכול להימשך גם אחרי הרכישה: עזרה בהשכרת הדירה, באיתור שוכרים ובארגון צפיות. פרטים בעמוד בעלים בחו״ל.

למה חשובה סוכנות שמכירה את השכונה

אברמוביץ היא דוגמה טובה לשכונה שבה המודעות באינטרנט מראות רחוק מהתמונה המלאה. דירה ותיקה, דירה משופצת לגמרי, בניין מחודש ובניין עם פרויקט פינוי בינוי אמיתי יכולים לעמוד ממש זה ליד זה, אך האופק והמחיר שלהם שונים לחלוטין.

למוכר אנחנו עוזרים לקבוע נכון את מיצוב הנכס ולהראות את היתרונות האמיתיים שלו. לקונה - להבין כמה הדירה שווה היום, אילו השקעות יידרשו אחרי הרכישה והאם יש פוטנציאל אמיתי לעליית ערך.