קודם מצאו דירה, ורק אחר כך בדקו כמה הבנק ייתן
בישראל חוזה מכר נחתם עם לוח תשלומים קשיח. אם אחרי החתימה הבנק אישר פחות מהצפוי, הקונה מסתכן במקדמה ובקנסות. לכן אנחנו מתחילים מהמספרים: כמה באמת תקבלו ובאיזה החזר חודשי.
משכנתא היא הרכישה היקרה ביותר בחיים. הבדל בריבית ובתמהיל לאורך 20-30 שנה הוא עשרות ומאות אלפי שקלים.
לא בהכרח. הצעות הבנקים משתנות, וצריך להשוות מחדש בכל פעם.
ייתנו, אבל בודקים הכנסות של 2-3 שנים. צריך להכין את המסמכים נכון, והיועץ יפנה בעצמו לרואה החשבון שלכם.
המחיר צמוד למדד תשומות הבנייה. צריך להחליט אם לקחת משכנתא בבת אחת או בחלקים, ואיך לשלב אותה עם שכר הדירה.
סדר העסקאות משנה את אחוז המימון. משתלם לתכנן את המכירה ואת הקנייה יחד.
שישה צעדים מהשיחה הראשונה ועד המפתח
המתווך ויועץ המשכנתאות עובדים יחד. לא צריך לספר את אותו הסיפור לאנשים שונים.
מבינים את המטרה: דירה ראשונה, שיפור דיור או השקעה. מחשבים הון עצמי, הכנסות והחזר חודשי ריאלי.
היועץ אוסף את המסמכים (אצל עצמאים - ישירות מול רואה החשבון) ומקבל אישור עקרוני מכמה בנקים.
טימור מציג נכסים שמתאימים לתקציב שאושר ובודק אותם לפני שתתאהבו בדירה.
מו״מ על המחיר והתנאים; את לוח התשלומים בחוזה מתאמים עם מועדי שחרור המשכנתא. את החוזה מכין עורך דין.
בבנקים יש יותר מ-40 מסלולים. היועץ בונה מהם את התמהיל שלכם ומשיג את הריבית הטובה ביותר בהצעות הסופיות.
שמאי, ביטוחים, חתימה בבנק - מלווים עד הסוף. אחרי העסקה היועץ עונה על שאלות ללא תשלום: פירעון מוקדם, מיחזור.
שלושה סוגי משכנתא - לכל מטרה
דירה ראשונה, שיפור דיור או השקעה. כמה לבקש מהבנק, איך לקחת בחשבון הוצאות נלוות ואיך לשלב את ההחזר עם שכר הדירה בזמן שהדירה בבנייה.
שינוי תנאי המשכנתא הקיימת: ריבית, מסלולים, תקופה והחזר. לעיתים קרובות זה מקצר את התקופה בכמה שנים או מוריד את ההחזר החודשי באותה תקופה.
כסף כנגד שעבוד הדירה הקיימת: שיפוץ, עזרה לילדים ברכישת דירה, איחוד הלוואות יקרות להחזר אחד. הריבית נמוכה מהלוואה רגילה והתקופה ארוכה יותר.
כמה הבנק יכול לתת ומה יהיה ההחזר
הערכה ראשונית לפי הוראות בנק ישראל. את הסכום והריבית המדויקים קובע הבנק לאחר בדיקת המסמכים.
את ההחזר מחשבים בטווח ריבית של 4.5%-5.5% לשנה - זו הערכה ולא הצעת בנק. מס רכישה, עורך דין, תיווך ושמאי אינם נכללים במשכנתא ומשולמים מההון העצמי.
ל. סלע השקעות ופיננסים - יועצים שעבדו בעצמם בבנקים
מייסד החברה לירן סלע פועל בענף המשכנתאות משנת 2002. כ-10 שנים עבד בלאומי למשכנתאות, בין היתר כמנהל מרחב השפלה, עם 25 סניפי משכנתאות ויותר מ-50 יועצים תחת אחריותו. בשנת 2016 הקים את החברה שלו.
בצוות - בנקאים לשעבר מלאומי, הפועלים ומזרחי טפחות. החברה בלתי תלויה בבנקים: האינטרס שלה הוא התנאים הטובים ביותר ללקוח, ולא מכירת מוצרים של בנק מסוים.
איך זה נראה במספרים
משכנתא 4,000 ₪, הלוואת רכב 1,500 ₪, הלוואות בעו״ש 2,500 ₪, כרטיסי אשראי 2,000 ₪. תוך שלושה שבועות בוצע מיחזור ואיחוד כל ההלוואות למשכנתא אחת לאותה תקופה.
בגלל עליית המדד ההחזר עלה מ-3,500 ל-4,000 ₪, והחוב כמעט לא קטן. החישוב הראה שתי אפשרויות:
שאלות נפוצות על משכנתא בישראל
מתי להתחיל לטפל במשכנתא - לפני או אחרי בחירת הדירה?
לפני. קודם מקבלים אישור עקרוני מהבנקים: הבנק בוחן הכנסות, ותק והון עצמי ומאשר איזה סכום הוא מוכן לתת. עם האישור הזה בוחרים דירה בתקציב האמיתי וחותמים על חוזה בלי הסיכון שהבנק ייתן פחות בהמשך.
כמה הבנק יכול לממן?
לפי הוראות בנק ישראל: עד 75% משווי הנכס ברכישת דירה יחידה, עד 70% למשפרי דיור שטרם מכרו את דירתם, עד 50% לדירה להשקעה (דירה שנייה). במחיר למשתכן לעיתים עד 90%. היתרה - הון עצמי.
אילו הוצאות לא נכללות במשכנתא?
מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, תיווך, שמאות ושיפוץ. סכומים אלה משולמים מההון העצמי, ולכן את תקציב העסקה מחשבים מראש, יחד עם היועץ.
האם חובה לקחת משכנתא בבנק שבו מתנהל החשבון שלי?
לא. הצעות הבנקים משתנות, והבנק המשתלם ביותר היום אינו בהכרח זה שהיה לפני חצי שנה. היועץ מבקש הצעות מכמה בנקים במקביל ומנהל משא ומתן על הריבית ועל התמהיל.
במה יועץ משכנתאות עצמאי עדיף על יועץ בבנק?
יועץ בבנק מקבל משכורת מהבנק ומציע את מוצרי הבנק. יועץ עצמאי עובד בשבילכם: משווה בין הבנקים, בונה תמהיל מתוך עשרות מסלולים ומלווה עד החתימה. בחברת ל. סלע היועצים הם בנקאים לשעבר שמכירים את התהליך מבפנים.
האם אפשר לשפר משכנתא קיימת?
כן, זה מיחזור משכנתא: משנים ריבית, מסלולים, תקופה או החזר חודשי. לבדיקה צריך ארבעה נתונים לכל מסלול: יתרה לסילוק, מועד ביצוע ומועד סיום, סוג המסלול והריבית, החזר חודשי. אפשר לקבל אותם מהבנק בטלפון.
אני משפר דיור. מה קודם - למכור או לקנות?
זה נקבע לפי חישוב ולא לפי תחושה. המעמד נקבע ביום הרכישה: אם הדירה הקיימת עדיין שלכם - הבנק יממן עד 70%, אם כבר נמכרה - עד 75%. כנגד הדירה הקיימת אפשר לקבל בנוסף עד 50% משוויה. טימור מנהל את המכירה ואת הקנייה כעסקה אחת, והיועץ בונה לה את המימון.
אני לא דובר עברית. איך מתנהלת התקשורת?
אתם מדברים עם טימור ברוסית. הוא מנהל את הפנייה שלכם יחד עם יועצי המשכנתאות של השותף, מסביר כל הצעה של הבנק ונוכח בשלבים המרכזיים של העסקה.
גלו איזו משכנתא תקבלו
המילוי לוקח דקה. הפנייה מגיעה לטימור אישית, הוא יחזור אליכם ויחבר יועץ משכנתאות במידת הצורך.
קונים דירה בישראל? התחילו מהמשכנתא
שיחה אחת - ואתם יודעים מה התקציב האמיתי, מה ההחזר החודשי ומה הצעד הבא.
