Сначала нашли квартиру, а потом узнали, сколько даст банк
В Израиле договор купли-продажи подписывают с жёстким графиком платежей. Если после подписи банк одобрил меньше, чем рассчитывали, покупатель рискует задатком и штрафами. Поэтому мы начинаем с цифр: сколько вам реально дадут и под какой платёж.
Ипотека - самая дорогая покупка в жизни. Разница в проценте и структуре кредита за 20-30 лет - это десятки и сотни тысяч шекелей.
Не обязательно. Предложения банков меняются, сравнивать нужно каждый раз заново.
Дадут, но доходы смотрят за 2-3 года. Документы надо подготовить правильно, консультант сам свяжется с вашим бухгалтером.
Цена привязана к индексу стоимости строительства. Нужно решить, брать ипотеку сразу или частями, и как совместить её с арендой.
Порядок сделок меняет процент финансирования. Продажу и покупку выгоднее планировать вместе.
Шесть шагов от первого звонка до ключей
Риэлтор и ипотечный консультант работают в одной связке. Вам не нужно пересказывать одно и то же разным людям.
Разбираем задачу: первая квартира, замена жилья, инвестиция. Считаем собственные средства, доходы и реальный ежемесячный платёж.
Консультант собирает документы (у самозанятых - напрямую с бухгалтером) и получает предварительное одобрение в нескольких банках.
Тимур показывает объекты, которые укладываются в одобренный бюджет, и проверяет их до того, как вы влюбитесь в квартиру.
Торг о цене и условиях, график платежей в договоре согласуем с графиком выдачи ипотеки. Договор готовит адвокат.
В банках более 40 видов программ. Консультант собирает из них ваш набор (тамхиль) и добивается лучшего процента в финальных предложениях.
Оценщик, страховки, подписание в банке - сопровождаем до конца. После сделки консультант бесплатно отвечает на вопросы: досрочное погашение, рефинансирование.
Три вида ипотеки - под любую задачу
Первая квартира, замена жилья или инвестиция. Сколько просить у банка, как учесть сопутствующие расходы и как совместить платёж с арендой, пока квартира строится.
Пересмотр уже взятой ипотеки: процент, программы, срок, платёж. Часто это сокращает срок на несколько лет или снижает ежемесячный платёж при том же сроке.
Деньги под залог имеющейся квартиры: ремонт, помощь детям с покупкой жилья, объединение дорогих кредитов в один платёж. Процент ниже, чем у обычной ссуды, а срок длиннее.
Сколько может дать банк и каким будет платёж
Предварительный ориентир по правилам Банка Израиля. Точную сумму и процент определяет банк после проверки документов.
Платёж считаем в диапазоне процентов 4,5-5,5% годовых - это ориентир, а не предложение банка. Налог на покупку, адвокат, риэлтор и оценщик в ипотеку не входят и оплачиваются из собственных средств.
«Л. Села Инвестиции и финансы Лтд» - консультанты, которые сами работали в банках
Основатель компании Лиран Села - в ипотечной отрасли с 2002 года. Около 10 лет работал в банке «Леуми ле-Машкантаот», в том числе региональным директором Шфелы: под его руководством были 25 ипотечных отделений и более 50 консультантов. В 2016 году основал собственную компанию.
В команде - бывшие банкиры «Леуми», «Апоалим» и «Мизрахи-Тфахот». Компания независима от банков: её интерес - лучшие условия для клиента, а не продажа продуктов конкретного банка.
Как это выглядит в цифрах
Ипотека 4 000 ₪, автокредит 1 500 ₪, ссуды в банке 2 500 ₪, кредитные карты 2 000 ₪. За три недели ипотеку рефинансировали и объединили с остальными кредитами на тот же срок.
Из-за роста индекса платёж вырос с 3 500 до 4 000 ₪, а долг почти не уменьшился. Расчёт показал два пути:
Частые вопросы об ипотеке в Израиле
Когда начинать заниматься ипотекой - до или после выбора квартиры?
До. Сначала получаем предварительное одобрение банков («ишур экрони»): банк смотрит доходы, стаж и собственные средства и подтверждает, какую сумму готов дать. С этим одобрением вы выбираете квартиру в своём реальном бюджете и подписываете договор без риска, что банк потом даст меньше.
Сколько банк может профинансировать?
По правилам Банка Израиля: до 75% стоимости при покупке единственной квартиры, до 70% - если вы меняете жильё и старая квартира ещё не продана, до 50% - на инвестиционную (вторую) квартиру. По программе «Мехир ле-миштакен» в отдельных случаях до 90%. Остальное - собственные средства.
Какие расходы не входят в ипотеку?
Налог на покупку («мас рехиша»), услуги адвоката, риэлтора, оценщика, ремонт. Эти суммы оплачиваются из собственных средств, поэтому бюджет сделки считаем заранее, вместе с консультантом.
Обязательно ли брать ипотеку в банке, где у меня счёт?
Нет. Условия банков меняются, и самый выгодный банк сегодня может быть не тем, что полгода назад. Консультант запрашивает предложения сразу в нескольких банках и торгуется за процент и структуру кредита.
Чем независимый консультант лучше консультанта в банке?
Консультант в банке получает зарплату от банка и предлагает его продукты. Независимый консультант работает на вас: сравнивает банки, собирает структуру кредита из десятков программ и сопровождает до подписания. В компании Л. Села консультанты - бывшие банкиры, они знают процесс изнутри.
Можно ли пересмотреть уже взятую ипотеку?
Да, это рефинансирование («михзур машканта»): меняются процент, программы, срок или ежемесячный платёж. Для проверки нужны четыре цифры по каждой программе: остаток к погашению, даты выдачи и окончания, тип программы и процент, ежемесячный платёж. Их можно запросить в банке по телефону.
Я меняю квартиру. Что сначала - продать или купить?
Это решается расчётом, а не интуицией. Статус определяется в момент покупки: если старая квартира ещё ваша - банк даст до 70%, если уже продана - до 75%. Под уже имеющуюся квартиру можно дополнительно получить до 50% её стоимости. Продажа и покупка - это две отдельные сделки. Тимур согласует их сроки между собой, а консультант подбирает финансирование под ваш вариант.
Я не говорю на иврите. Как проходит общение?
Вы общаетесь с Тимуром по-русски. Он ведёт вашу заявку вместе с ипотечными консультантами компании «Л. Села», объясняет каждое предложение банка и присутствует на ключевых этапах сделки.
Узнайте, какую ипотеку вам дадут
Заполнение занимает минуту. Заявка приходит Тимуру лично, он свяжется с вами и при необходимости подключит ипотечного консультанта.
Покупаете квартиру в Израиле? Начните с ипотеки
Один разговор - и вы знаете свой реальный бюджет, ежемесячный платёж и следующий шаг.
